Foncier urbain : la nouvelle logique

Publié le mercredi 27 novembre 2013

Le temps des parcelles pour tous et presque gratuitement est révolu. Cette façon de concevoir l’urbanisme a créé la pagaille, développé la spéculation foncière sans parvenir à l’objectif initial et noble qui était que chacun a droit à un toit. Sauf qu’on avait compris les choses vraisemblablement en l’envers. Avoir une parcelle ne garantit pas forcément avoir un toit sur sa tête. Dans une ville comme Ouagadougou, il y aurait selon les chiffres officiels, près de 400 000 parcelles loties. Rapporté au nombre d’habitants, environ 2,5 millions, le ratio est de 7 habitants par parcelle. Ce qui n’est pas vraisemblable. En réalité il y a plus de parcelles que d’habitants. Il y a même trop de parcelles avec une situation presque inédite dans notre capitale où près de 80% des habitants sont propriétaires. La conséquence c’est la faible urbanité. Ouaga est faiblement urbanisé. C’est-à-dire que tous les habitants n’ont pas droit aux commodités de la ville. Pas de bonnes routes, pas de services sociaux, presque rien. Les habitants de Ouaga sont pour l’essentiel des propriétaires qui vivent mal l’urbanité.

Il faut donc arrêter de mettre dans la tête des gens que chacun peut être propriétaire. C’est pas vrai. C’est pas possible. Par contre chacun a droit à un toit et à un logement décent. Qu’est-ce qui peut garantir cela ? Il y a l’Etat et les collectivités territoriales. Elles doivent veiller à fournir à chacun un logement décent en fonction de sa bourse.

Les Etats généraux du foncier urbain, semblent donc avoir décidé d’un nouveau cap. Il ne sera plus question de donner des parcelles, mais des logements. On revient donc plusieurs années après à la réalité des villes.

Il faut encore que la loi soit vraiment respectée. Que les gens commencent à payer leur possession foncière et ne pas considérer que tout est gratuit. Certains sur la base de cette gratuité ont accumulé des parcelles. Sans contrepartie pour l’Etat et la collectivité nationale, ils se font des « couilles en or », en revendant des années plus tard aux triples de leurs valeurs initiales.

Les Etats généraux ont décidé d’une loi qui va instituer des taxes sur les propriétés bâties et non bâties. Elle devrait également instituer le droit de préhension au profit de l’Etat et des collectivités. Si vous bénéficiez d’un terrain pendant un lotissement et des années plus tard vous voulez vendre, c’est la collectivité d’abord qui achète. Elle l’achète au prix du marché en calculant l’inflation. Si vous refusez, vous devez faire face aux droits de cession qui sont conséquents. On pourrait de la sorte réguler et raisonner le foncier urbain. Encore faut-il que les lois en projet, soient vraiment prises et appliquées. Dans un contexte où l’Etat n’a plus d’autorité, c’est plus qu’une gageure.

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 Etats généraux du foncier urbain

« On ne donne plus de parcelles, mais des logements », Roger Nama

Roger Nama (Ph, Evénement)

Les lotissements ont constitué à un moment le nœud des problèmes qu’ont connu les collectivités décentralisées du Burkina. Aujourd’hui l’Etat a décidé de tenir des états généraux pour prendre le problème à bras le corps. Pensez-vous que les bonnes solutions ont été trouvées ?

Les problèmes des lotissements sont actuels car il y a des villes comme Bobo et Ouaga et bien d’autres où sévit une crise des lotissements et les affrontements entre populations et autorités municipales y sont quasi-quotidiens. Cette crise se conjugue donc au présent car les problèmes ne sont pas résolus et les tensions persistent. La solution à la dérive dans le domaine des lotissements a toujours existé. Les règlements existent ainsi que les sanctions en cas d’infraction. Mais comme toujours au Burkina, les textes ne sont pas appliqués ou du moins très peu appliqués. En effet, en matière de lotissements les collectivités territoriales doivent faire la preuve de la nécessité de lotir. Mais on constate que l’administration n’est pas regardante dans ce domaine et même ferme les yeux et donne des autorisations de lotir qui n’ont pas lieu d’être. L’approche du lotissement au Burkina Faso a été conçue pour apporter une réponse à la question du logement. Mais on constate que les opérations de lotissement sont devenues une activité lucrative pour des individus (élus municipaux, agents de l’Etat, membres des commissions d’attribution, barons au pouvoir et certains spéculateurs), au détriment même des collectivités. Aujourd’hui, au regard de la situation sur le terrain, l’approche lotissement dans le but de fournir des parcelles aux populations n’est plus une solution crédible. Il faut fournir des logements décents aux populations et à la hauteur de leurs moyens ; c’est la meilleure manière de construire une ville belle, agréable à vivre à la satisfaction de ses habitants. Si chacun doit construire sa maison, finies la cohérence, l’harmonie et la beauté de la ville. Vive le chaos urbain et le calvaire pour les habitants aux revenus modestes.

Tout le monde prétent disposer d’une parcelle, cela est difficile. cependant, tout le monde peut prétendre à un logement


Les recommandations des états généraux interpellent l’autorité sur son implication conséquente dans le processus de planification, d’aménagement et d’équipement des villes. Quelle appréciation en faites-vous ?

La réalité a montré que les collectivités territoriales n’ont pas les capacités pour procéder à des aménagements urbains conséquents et judicieux. Elles ne maîtrisent pas les normes de construction des villes qui fournissent et la sécurité et un cadre de vie décent. L’interpellation faite à l’Etat voudrait qu’il assiste les collectivités territoriales à se doter d’outils d’aménagement conséquents comme le schéma directeur d’aménagement et d’urbanisme, les plans d’occupation des sols dont les fonctions sont respectivement, de permettre la maîtrise du développement urbain et de règlementer l’usage du sol. L’existence de ces outils aurait permis de maîtriser certaines carences qu’on observe dans les aménagements actuels tels l’extension démesurée des villes qui traduit un gaspillage foncier, la construction dans des zones non constructibles (bas-fonds) qui exposent les populations concernées aux risques d’inondation. Il est donc demandé à l’Etat de doter les collectivités territoriales des outils d’aménagement et de les accompagner dans la mise en œuvre des aménagements. C’est là une recommandation pertinente.

La hausse de la taxe de jouissance, l’instauration de la taxe sur la propriété bâtie et non bâtie ne constituent-elles pas un moyen de dissuasion dans cette course aux parcelles ?

Une pression idéologique petite bourgeoise pousse les gens dans nos villes à croire que tout le monde peut être propriétaire. C’est d’ailleurs ce qui a conduit au slogan « un ménage, une parcelle » qui a conduit aux dérives actuelles. Cette conception ne peut tenir car tout le Burkina Faso sera loti. Selon la nouvelle RAF de 2012 il n’y a plus d’attribution de terre mais des cessions. La forme de cession qui est voisine à l’attribution est appelée « cession à titre de recasement ». Mais cette forme de cession a un caractère provisoire. La cession ne sera définitive que si le bénéficiaire poursuit la procédure jusqu’à la propriété. Cela signifie aussi que le demandeur doit être véritablement un résident pour bénéficier de la cession à titre de recasement. Par ailleurs, la taxe sur la propriété bâtie et non bâtie devrait viser à faire payer surtout les riches et à inciter les populations à investir dans les parcelles qu’elles ont obtenues. L’accès à la propriété demeure complexe. Il faut disposer d’un arrêté de cession définitive et payer intégralement les droits et taxes. Cela n’est évidemment pas à la portée de n’importe quel citadin. C’est pourquoi il est plus pertinent que l’Etat et les collectivités territoriales assurent un logement décent à tous les citoyens au lieu de chercher à rendre tout le monde propriétaire. Par ailleurs, il faut dire que la vie dans nos villes a ses exigences et un coût qu’il faut forcément prendre en compte quand on aborde la question du logement.

La politique de lotissement jusque là en vigueur conduit à une extension sans fin de nos villes, quelle analyse en faites-vous et comment aborder la question du logement au regard de l’accroissement démographique et les besoins qui en découlent ?

La question est très pertinente car elle amène à se poser une autre question à savoir pourquoi on aménage nos villes ? L’aménagement urbain, pour simplifier, vise à rendre la vie agréable (habitat décent, circulation fluide, environnement sécurisé et sain, etc.). Mais que constatons-nous, des extensions urbaines démesurées sans le minimum de services nécessaires. La plupart des autorités impliquées dans l’aménagement urbain pensent que développer une ville c’est l’étendre en longueur même si les conditions de vie (se loger décemment avec toutes les commodités, circuler, travailler, etc.) y deviennent difficiles. Le modèle de ville soutenable est la ville compacte bien aérée avec une accessibilité généralisée à tous les services urbains de base (eau, électricité, assainissement, téléphone, etc.). C’est ainsi qu’on construit les villes peu coûteuses et agréables à vivre car à la portée de nos moyens. L’extension urbaine qu’on observe au Burkina est un gâchis foncier et est une conséquence de la mal gouvernance urbaine. Il est nécessaire de mettre un frein à cette politique de lotissement qui conduit à l’extension urbaine et n’améliore aucunement les conditions de vie des citadins. La densification des villes, les constructions judicieuses en hauteur peuvent être la solution car elles permettent d’absorber le croît démographique et de rendre la ville plus fonctionnelle et agréable à vivre car équipée et sécurisée.

N’y a-t-il pas un problème de compétence en matière de ressources humaines dans les collectivités décentralisées pour le faire ? N’est-ce pas ce manque de compétence qui a entraîné ce désordre constaté dans la quasi-totalité des communes ?

Il est vrai qu’il manque des compétences dans nos villes mais cela n’est pas le véritable problème car il y a les services de l’Etat qui, selon le Code général des collectivités territoriales, ont le devoir d’assister les collectivités territoriales. Le véritable problème c’est l’appât du gain. Les lotissements sont devenus un problème depuis qu’ils sont devenus une source d’enrichissement pour des individus. Cette course au gain facile a gangrené les mairies, certains services de l’Etat ainsi que certaines structures professionnelles du secteur. C’est pourquoi les lois et les règlements ne sont pas respectés. L’usage politique des lotissements notamment pour se former une base électorale a empiré le problème. La solution réside dans le respect strict des règlements et la répression des infractions à ces règlements.

Le recours immédiat et même systématique des collectivités aux lotissements n’est-il pas la panacée à l’absence de financement pour gérer les activités des communes ?

L’objectif premier des lotissements n’est pas de renflouer les caisses des communes. Ils ont pour but d’aménager et équiper un terrain pour construire des logements décents et développer les autres activités de la vie urbaine. Le lotissement ne doit pas être immédiat et systématique. Le règlement prévoit d’ailleurs une étude préalable qui justifie le lotissement, mais généralement elle n’est pas faite. Les collectivités, outre les transferts de l’Etat qui sont une obligation selon le Code général des collectivités territoriales, peuvent se doter d’autres sources de revenus (équipements marchands, taxes sur le foncier, etc.) pour mener leur politique de développement. Les opérations menées par la Coopération suisse dans les communes de Ouahigouya, Koudougou et Fada ont sensiblement amélioré le développement de ces villes ainsi que leurs budgets. Utiliser le lotissement pour financer le développement urbain est contreproductif et générateur de chaos urbain.

La trop grande pression que l’on constate sur le foncier urbain n’est-elle pas due au fait que chacun veut avoir sa parcelle ? Quelles sont les solutions alternatives possibles face à cette tendance ?

Il y a effectivement le fait que chacun veut avoir sa parcelle car cela apparaît comme la meilleure voie de sécurisation. Mais ce n’est pas la seule raison. On constate de plus en plus dans certaines communes que la demande de parcelles est suscitée. Les autorités municipales demandent aux gens et certains même font des missions à l’étranger pour demander à la diaspora de souscrire pour le lotissement, moyennant parcelle. Ils photocopient les cartes d’identité, enregistrent des souscriptions auprès de gens qui n’ont pas exprimé le besoin de parcelles. Dans certains cas on écarte les résidents pour attribuer les parcelles à ceux qui ont les moyens ou à des amis qui résident à l’extérieur. En réalité, la pression invoquée sur le foncier urbain est fictive. On créé des listes artificielles de demandeurs de parcelles et on monte de faux dossiers pour avoir l’autorisation de lotir. Ceci se fait avec parfois la complicité de certains agents de l’Etat ou des bureaux d’études pour se faire de l’argent. Dans la plupart des villes et même à Ouagadougou et à Bobo, les données satellites montrent qu’il n’y a pas de pression foncière, beaucoup de parcelles ne sont pas mises en valeur et pourraient être récupérées pour construire des logements. A mon avis tant qu’une ville n’est pas densifiée jusqu’à un certain niveau, il ne faut pas donner l’autorisation de lotir. Le schéma directeur d’aménagement et d’urbanisme est un bon instrument pour maîtriser l’extension urbaine. Il faudra les élaborer et respecter leurs prescriptions. Pour que cela marche, le contrôle des opérations de lotissement est nécessaire et les infractions doivent être sanctionnées.

 

Des recommandations des Etats généraux, il ressort « une mise en place d’un système de taxation des parcelles non mises en valeur à travers la prise de textes législatifs et règlementaires portant institution de taxes fonciers sur les propriétés bâties et non bâties », n’est-ce pas là une façon de dire que tout le monde ne peut pas prétendre à une parcelle ?

Effectivement tout le monde ne peut pas prétendre à une parcelle. Cela est reconnu par tous les acteurs du secteur de l’urbanisme et il est temps qu’on arrête les lotissements faits sur cette base. Par contre tout le monde a droit au logement. Les collectivités et l’Etat doivent répondre à la demande de logement pour ce qui concerne l’habitation et à la demande de terrain pour l’immobilier d’entreprises. Plusieurs formules existent et certaines (logements sociaux, cités, promoteurs privés, etc.) ont même été expérimentées. Généralement, concernant les citadins indigents, ce sont les pouvoir publics (Etat, collectivités territoriales) qui fournissent les logements selon des formules à la portée de leurs moyens (logements sociaux). Les fortunés peuvent s’adresser aux agences immobilières qui peuvent aussi leur proposer des formules d’accès au logement. La taxation des parcelles non mises en valeur me semble justifiée car la terre étant un bien commun à la nation, même si on peut en jouir de façon privative, il n’est pas juste de geler un terrain pendant que des citoyens en ont besoin pour se construire un logement ou pour y développer des activités socioéconomiques. Par ailleurs il y’a des gens qui sont incapables de se construire un logement décent. La plupart d’entre eux s’adonnent aujourd’hui à la spéculation foncière qui est nourrie par le système en place au niveau des communes (lotir pour se faire de l’argent). Il faut, selon moi, fournir plutôt des logements aux citoyens à la place des parcelles d’habitation.

Le délai que l’on donne à un attributaire pour la viabilisation de son terrain n’est-il pas court étant entendu que le niveau de vie au Burkina est bas.

Si on veut résoudre la question du logement, on ne doit pas le poser en termes de parcelle à attribuer à la population. Ce sont des souffrances qu’on crée pour les gens au revenu modeste. Il y’a des gens qui passent toute leur vie à financer leur logement et cela n’est pas normal. Du reste, la règlementation actuelle ne parle plus d’attribution de parcelle ; la logique est donc en train de changer. Si l’on fournit un logement au citoyen ; on ne parlera plus de délai pour la viabilisation mais plutôt de loyer mensuel à payer ou du temps pour solder ses créances et acquérir le logement à titre de propriété privée. Le délai de viabilisation des terrains a toujours existé ainsi que les sanctions à l’expiration de ce délai. C’est une seule fois que le maire de Ouagadougou de l’époque, Simon COMPAORE a essayé d’appliquer la règlementation sur le retrait des parcelles non viabilisées. Dans certains quartiers, des villas et immeubles avaient surgi rapidement et dans d’autres c’était la fronde. L’expérience ne s’est plus jamais répétée. Il y a des gens dans nos villes pour lesquels n’importe quel délai sera toujours court. Au regard du bas niveau de vie, il faut plutôt fournir des logements aux populations et à la portée de leurs moyens.

 

Quelle appréciation faites-vous sur la suspension des lotissements à Ouaga et à Bobo, l’approche est-elle efficace ?

A mon avis la suspension des lotissements dans ces deux grandes villes devait intervenir depuis très longtemps. Les lotissements dans ces villes sont devenus des opérations de spéculation. Les besoins réels sont largement couverts n’eut été l’accaparement indu de nombreuses parcelles par des individus. Il faut maintenant construire ces villes dont l’urbanité est faible du fait de la faiblesse en infrastructures et en équipements urbains. Il faut maintenant aménager les voies, construire les canaux et caniveaux, électrifier tous les quartiers, mettre en place des équipements socio-collectifs. La raison invoquée pour la suspension des lotissements est « l’apurement des contentieux sur les lotissements ». Si la méthode préconisée par les Etats généraux des lotissements est appliquée (mise en place de commissions ad hoc, recensement et traitement des différends, poursuite des fautifs) alors la dérive des lotissements peut s’arrêter. L’efficacité résidera dans l’application stricte des mesures.

Vous avez évoqué tantôt la question du schéma directeur, quelle est son utilité dans l’aménagement de l’espace urbain ?

Le Schéma Directeur d’Aménagement et d’Urbanisme (SDAU) est un instrument qui permet de planifier la croissance de la ville. Il renforce les fonctions urbaines (résidentielle, commerciale, industrielle, services, etc.), projette les infrastructures primaires et les équipements. Il permet de maîtriser la croissance de la ville donc d’éviter l’étalement urbain, de concilier le développement urbain, économique et la protection de l’environnement. Les deux grandes villes (Ouagadougou et Bobo-Dioulasso) disposent de SDAU mais ils ne sont pas appliqués, ce qui fait que ces villes se développent dans tous les sens de manière incontrôlée. Au lieu d’améliorer les conditions de vie, l’extension urbaine met en place des zones « calvaires » pour les populations car non viabilisées, non équipées. Le SDAU conçoit schématiquement la ville dont on a besoin en analysant le site pour identifier ses contraintes, en projetant la population et l’ensemble des infrastructures et des équipements dont elle a besoin pour s’épanouir, en les planifiant selon le rythme de croissance de la population. En plus du SDAU, le Plan d’Occupation du Sol (POS) détermine l’affectation du sol selon l’usage principal et fixe la règlementation selon les affectations. Les opérations d’urbanisme que sont le lotissement, la restructuration, la restauration, la rénovation urbaine, le remembrement urbain, viennent matérialiser sur le terrain les prescriptions du SDAU et du POS. Par exemple quand quelqu’un demande un terrain pour un usage particulier on consulte le SDAU qui détermine la destination générale des terrains et le POS qui indique ce qu’on peut ou ne peut pas y faire.

Ainsi, au regard de l’insuffisance de capacités des communes, les Etats généraux ont préconisé que l’Etat aide les communes à se doter de SDAU et de POS. L’utilisation de ces instruments devrait permettre d’améliorer la qualité de l’aménagement et le développement urbain, de construire des villes agréables à vivre pour ses habitants.

Itw réalisée par Wilfried Bakouan


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